1가구 2주택 기준과 예외 정리 – 실거주자와 투자자를 위한 핵심 가이드

🏠 1가구 2주택 기준과 예외 정리 – 실거주자와 투자자를 위한 핵심 가이드

“이게 2주택인가요?” “종부세가 왜 이렇게 많이 나왔죠?” 부동산을 한 채 더 보유하는 순간, '1가구 2주택' 여부는 세금과 정책에서 굉장히 중요한 기준이 됩니다.

이번 글에서는 헷갈리기 쉬운 1가구 2주택 기준과 예외 사례, 그리고 세금과의 연관성까지 한 번에 정리해드릴게요.

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✅ 1가구 2주택이란?

‘1가구’는 주민등록상 생계를 함께하는 가족을 의미하며, ‘2주택’은 해당 가구가 소유한 주택 수가 2채임을 의미합니다.

예를 들어, 부부와 자녀가 같은 주소에 거주하고 있고, 남편 명의로 1채, 아내 명의로 1채를 보유 중이라면 → 1가구 2주택으로 간주됩니다.

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📌 주택 수 계산 기준

• 분양권/입주권: 주택 수에 포함 (일부 비과세 조건 예외 존재)
• 오피스텔: 내부 구조와 실제 용도에 따라 주택으로 판단 가능
• 다가구주택: 전체가 1주택으로 간주 (세대 수와 무관)
• 상속주택: 일정 조건 하에 한시적 2주택 예외 적용

👉 공시가격 vs 실거래가 차이도 함께 참고하면 좋아요.

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🧩 예외로 인정되는 주요 사례

• 상속주택: 상속으로 인해 추가된 경우 → 5년 내 매도 시 비과세 유지 가능
• 일시적 2주택: 기존 주택 매도 없이 새 주택 구매한 경우 → 2년 이내 매도 시 1주택 유지로 간주
• 혼인 전 주택 소유: 부부가 각 1주택 보유 후 혼인 → 5년 이내 1채 매도 시 1가구 1주택 인정

예외 요건은 모두 “기한 내 매도”라는 조건이 있으므로 반드시 일정 체크가 필요합니다.

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💸 세금에 미치는 영향

• 양도소득세: 2주택자는 기본세율 + 중과세율 적용 (최대 75%)
• 종합부동산세: 공시가격 합산으로 과세, 2주택 이상은 세율 중과
• 취득세: 조정지역 내 2주택자 → 8% 취득세율 적용

👉 아파트 매매 시 세금 총정리 글도 함께 참고해보세요.

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🔍 실전 예시

예시 ① 2022년: 서울에 아파트 1채 보유 (실거주) 2024년: 경기도에 아파트 1채 더 구입 → 일시적 2주택 요건을 충족하여 2년 내 기존 집 매도 시 비과세 가능

예시 ② 2021년: 부모 사망으로 시골주택 상속 2024년: 본인이 수도권 아파트 매수 → 상속주택은 예외 인정받고 본인 주택은 1주택 간주

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• 전입신고와 실거주 요건
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